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报告:2018年各地调控405次,楼市总体降温

2018-12-15 13:22 来源于 财新网
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中国楼市2018年经历了春暖、夏热、秋凉、冬冷的“四季转换”,2019年有可能平稳调整和再度分化
报告指出,中国房地产市场自2015年4月以来经历了一个最长40个月的上升周期;2018年8月之前,房地产市场逐步升温,上行压力日益加大,但是到9月房地产市场形势发生逆转开始降温。图/视觉中国
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  【财新网】(记者 张兰太)“2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。”中国社会科学院财经战略研究院最新发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》(下称报告)披露了这一数字。

  中国社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞在12月11日的发布会上表示,在严厉的调控之下,2018年中国楼市经历了春暖、夏热、秋凉、冬冷的“四季转换”。对此,报告分析,一方面,中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势,地方政府调控政策不断加码,从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期;另一方面,宏观环境变化增加了悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

  报告预测,2019年楼市最有可能平稳调整和再度分化。“未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市预期不仅更加重要,也更加敏感和多变,楼市未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察,总体上小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”

  报告指出,中国房地产市场自2015年4月以来经历了一个最长40个月的上升周期;2018年8月之前,房地产市场逐步升温,上行压力日益加大,但是到9月房地产市场形势发生逆转开始降温。全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程,同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%,后又下降2018年3月的2.93%,又增长到2018年9月的10.7%;而商品房供求经历了一个先降后升再降的过程:2018年10月全国商品房销售面积同比下降3.1%,而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。

  同时,今年中国房地产租赁市场经历了先降后升温的过程:2018年前5个月,租金水平呈小幅下跌趋势,其中1月份较2017年年底租金水平环比下降0.21%,年后开始反弹,其中5月份环比涨幅较大,但仍未及2017年底水平。

  报告发现,在空间上,东部城市房价增速显著降温,中西部城市房价增速上升明显,全国城市之间的房价差异缓慢缩小,“热点地区变凉,冷点地区升温”。从2017年11月到2018年10月房价增速降幅超过25%的32个城市中有29个城市来自东部,从2017年11月到2018年10月房价增速增幅超过10%的50个城市中有43个城市来自中西部。一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑,一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后,基本全部保持负的同比增长率,二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

  报告认为,中国楼市面临三大风险:一是房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险,二是房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险,三是宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。

  报告指出,2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平米,高于规划中的2020年人均35平米的目标,施工面积和新开工面积还在快速增长,截至2018年10月,全国住宅施工面积达54.2344亿平方米;但同时存在商品住房比例高、保障住房比例低,自有住房比例高、租赁住房比例低,特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多,高收入家庭住房多、低收入家庭住房少,户籍人口住房多、外来人口住房少等五大结构问题。

  中国社会科学院世经政所国际投资研究室主任张明也在发布会上表示,“中国房地产最大的问题,在于人口流入的地方房地产供给不够,人口流出的地方房地产供给过度。”

  “中国房地产的问题,除了是阶段性的必然外,主要源于未完成的改革。”报告认为,住房制度改革推进依然缓慢,而行政调控弊端逐渐凸显。“长期过度使用行政措施,行政调控产生大量意料不到的问题,带来市场乱象,加剧市场风险,使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用,扭曲了市场供求关系,导致房地产泡沫扩展。”

  报告建议,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进,尤其应下决心改革基础制度,加快建立长效机制,如推出房地产税,发行市政债券,退出土地财政,加快完善租售并举、新老居民全覆盖的住房体系。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘明晖
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